Nguồn cung bất động sản đang tăng mạnh nhưng giá nhà vẫn chưa có dấu hiệu giảm. Điều này khiến nhiều người mua kỳ vọng thị trường sẽ sớm “hạ nhiệt”, song thực tế lại hoàn toàn ngược lại. Theo các chuyên gia, áp lực chi phí đầu vào, thủ tục pháp lý kéo dài và bài toán dòng vốn đang khiến doanh nghiệp địa ốc gần như không còn dư địa để giảm giá bán trong thời gian tới.
Nguồn cung tăng nhưng giá bất động sản vẫn neo ở mức cao
Báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy nguồn cung mới đang phục hồi tích cực sau giai đoạn trầm lắng. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước, trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tăng khoảng 40%.
Thị trường cũng ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch thành công, riêng nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch. Điều này cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn tồn tại, đặc biệt ở nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.
Tuy nhiên, trái với kỳ vọng của nhiều người, giá bán bất động sản vẫn duy trì ở mức cao và chưa xuất hiện xu hướng giảm trên diện rộng.
Vì sao doanh nghiệp bất động sản không thể giảm giá?
Theo các chuyên gia, giá bán bất động sản hiện nay được hình thành từ rất nhiều yếu tố chi phí, trong khi hầu hết các khoản này đều đang có xu hướng tăng.
Chi phí phát triển dự án ngày càng lớn
Một dự án bất động sản phải gánh nhiều khoản chi phí trước khi được đưa ra thị trường như:
- Chi phí tạo lập quỹ đất.
- Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.
- Chi phí xây dựng.
- Giá nguyên vật liệu liên tục biến động.
- Chi phí nhân công.
- Chi phí vốn và lãi vay.
- Chi phí pháp lý.
- Chi phí quản lý dự án.
- Chi phí bán hàng và marketing.
- Thuế và các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Ngoài ra, nhiều dự án còn phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài, khiến doanh nghiệp phải tiếp tục gánh lãi vay và các khoản chi phí phát sinh trong thời gian chờ hoàn thiện pháp lý.
Khi tổng chi phí đầu vào không ngừng tăng, doanh nghiệp gần như không còn nhiều dư địa để giảm giá bán nếu muốn đảm bảo hiệu quả đầu tư.
Vì sao doanh nghiệp không giảm giá trực tiếp mà chọn ưu đãi?
Một thực tế dễ nhận thấy trên thị trường là thay vì giảm giá niêm yết, nhiều chủ đầu tư lại tung ra các chương trình ưu đãi hấp dẫn như:
- Chiết khấu trực tiếp cho khách hàng.
- Hỗ trợ lãi suất vay mua nhà.
- Kéo dài tiến độ thanh toán.
- Ân hạn nợ gốc.
- Tặng nội thất hoặc miễn phí phí quản lý.
Nguyên nhân là việc giảm giá công khai có thể tạo ra nhiều hệ lụy.
Thứ nhất, giá bán giảm sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản của những khách hàng đã mua trước đó, làm phát sinh tâm lý không hài lòng.
Thứ hai, giá bất động sản giảm còn tác động đến thị trường thứ cấp và giá trị tài sản đảm bảo tại các ngân hàng.
Thứ ba, việc điều chỉnh giá bán quá mạnh có thể khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc huy động vốn cho các dự án tiếp theo.
Chính vì vậy, các chương trình ưu đãi được xem là giải pháp giúp giảm chi phí thực tế cho người mua mà vẫn giữ được mặt bằng giá trên thị trường.
Người mua ngày càng lựa chọn kỹ hơn
Một điểm đáng chú ý là sức cầu trên thị trường vẫn hiện hữu nhưng đã thay đổi đáng kể về chất lượng.
Người mua hiện nay không còn chạy theo tâm lý đám đông mà tập trung vào những dự án có:
- Pháp lý minh bạch.
- Tiến độ xây dựng đúng cam kết.
- Chủ đầu tư uy tín.
- Khả năng khai thác cho thuê hoặc sử dụng ngay.
- Giá bán hợp lý so với giá trị thực.
Đặc biệt, nhu cầu đang tập trung nhiều vào phân khúc nhà ở giá phù hợp, căn hộ có thể bàn giao ngay hoặc sớm đưa vào sử dụng nhằm hạn chế áp lực tài chính.
Thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn từ cuối năm 2026
Các chuyên gia nhận định giai đoạn cuối năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường tiếp tục sàng lọc mạnh.
Những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và tiến độ triển khai ổn định sẽ có nhiều lợi thế trong việc thu hút khách hàng.
Ngược lại, các dự án:
- Định giá quá cao.
- Pháp lý chưa hoàn thiện.
- Chậm triển khai.
- Phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá.
sẽ chịu áp lực lớn về thanh khoản và khả năng huy động vốn.
Điều này đồng nghĩa thị trường sẽ không giảm giá đồng loạt mà diễn ra sự phân hóa rõ nét giữa các dự án chất lượng và những sản phẩm kém hấp dẫn.
Giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng gần gấp đôi sau hơn 7 năm
Dữ liệu thị trường cho thấy mức tăng giá nhà trong nhiều năm qua vẫn rất lớn.
So với quý I/2019:
- Giá căn hộ bình quân tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%.
- Giá căn hộ tại TP.HCM và Đà Nẵng không tăng mạnh nhưng vẫn duy trì ở mặt bằng cao.
Điều này cho thấy giá bất động sản đã thiết lập mặt bằng mới và rất khó quay trở lại mức giá của nhiều năm trước.
Muốn giá nhà giảm, cần tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường
Theo các chuyên gia, vấn đề quan trọng hiện nay không phải là tạo áp lực buộc doanh nghiệp giảm giá mà là giải quyết các nguyên nhân khiến chi phí phát triển dự án tăng cao.
Trong đó, nhiều giải pháp cần được ưu tiên như:
- Rút ngắn thời gian xử lý thủ tục đầu tư và cấp phép dự án.
- Minh bạch cơ chế xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
- Hoàn thiện quy hoạch đồng bộ.
- Đẩy nhanh phê duyệt pháp lý.
- Hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp.
- Mở rộng các kênh huy động vốn trung và dài hạn cho doanh nghiệp.
Khi các dự án được triển khai nhanh hơn, chi phí vốn giảm và nguồn cung phù hợp được bổ sung đều đặn, giá bất động sản mới có cơ hội dần trở nên dễ tiếp cận hơn đối với người dân.
Dòng vốn cần được phân bổ đúng dự án
Bên cạnh tháo gỡ pháp lý, việc điều tiết dòng vốn cũng đóng vai trò quyết định đối với sự phát triển bền vững của thị trường.
Các chuyên gia cho rằng nguồn vốn cần ưu tiên cho những dự án:
- Có pháp lý đầy đủ.
- Đáp ứng nhu cầu ở thực.
- Tiến độ triển khai khả thi.
- Chủ đầu tư có năng lực tài chính.
Trong khi đó, dòng vốn phục vụ đầu cơ hoặc tích trữ đất cần tiếp tục được kiểm soát nhằm hạn chế tình trạng tạo sốt giá và bong bóng bất động sản.
Việc đa dạng hóa nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng cũng sẽ giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào vốn vay và tiền ứng trước của khách hàng, từ đó giảm áp lực chi phí trong dài hạn.
Kết luận
Dù nguồn cung bất động sản đang trên đà phục hồi, giá nhà khó giảm trong ngắn hạn bởi doanh nghiệp vẫn phải gánh hàng loạt chi phí từ đất đai, xây dựng, pháp lý, tài chính đến lãi vay. Thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều chủ đầu tư sẽ tiếp tục lựa chọn các chương trình ưu đãi nhằm hỗ trợ người mua mà vẫn duy trì mặt bằng giá.
Trong bối cảnh đó, chìa khóa để đưa giá bất động sản về mức hợp lý không nằm ở việc ép doanh nghiệp giảm giá, mà ở việc tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, rút ngắn thời gian triển khai dự án, cải thiện khả năng tiếp cận vốn và gia tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực. Đây mới là nền tảng để thị trường phát triển ổn định, bền vững và giúp người dân có nhiều cơ hội sở hữu nhà ở hơn trong những năm tới.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
