Từng là phân khúc được xem như “giữ tiền an toàn” và liên tục tăng giá suốt nhiều năm, nhà riêng và nhà phố TP.HCM hiện đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh khi thanh khoản thị trường suy yếu, người mua thận trọng và áp lực tài chính ngày càng lớn.
Không còn cảnh khách tranh nhau xuống tiền như giai đoạn sốt nóng, nhiều chủ nhà hiện buộc phải liên tục hạ giá từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng nhưng vẫn khó tìm được người mua phù hợp.
Chủ Nhà Chấp Nhận Giảm Giá Hàng Trăm Triệu Để Chốt Giao Dịch
Sau hơn 5 tháng rao bán căn nhà trong hẻm tại khu vực Bảy Hiền, một chủ nhà tại TP.HCM đã phải giảm hơn nửa tỷ đồng mới có thể hoàn tất giao dịch.
Căn nhà diện tích gần 40m2 từng được kỳ vọng bán với giá hơn 7,5 tỷ đồng vào cuối năm ngoái, nhưng cuối cùng chỉ chốt ở mức khoảng 6,9 tỷ đồng sau nhiều lần thương lượng.
Theo nhiều môi giới, đây không còn là trường hợp cá biệt mà đang trở thành tình trạng phổ biến trên thị trường nhà phố và nhà riêng TP.HCM.
Nhiều căn nhà giá trị lớn dù có vị trí khá đẹp vẫn rơi vào tình trạng “rao dài ngày không bán được”, buộc chủ nhà phải liên tục điều chỉnh giá kỳ vọng.
Nhà Giá Cao Đang Khó Tiếp Cận Người Mua
Một căn nhà riêng diện tích 85m2 tại khu vực An Hội Đông được rao bán suốt gần một năm với giá ban đầu 11 tỷ đồng nhưng vẫn chưa thể giao dịch thành công.
Dù đã giảm xuống còn khoảng 9,8 tỷ đồng, phần lớn khách hàng vẫn chỉ chấp nhận mức giá từ 7 – 8 tỷ đồng.
Khoảng cách quá lớn giữa giá chào bán và khả năng chi trả thực tế đang khiến thời gian giao dịch kéo dài hơn rất nhiều so với trước đây.
Đặc biệt, nhóm nhà phố và nhà riêng từ 7 tỷ đồng trở lên đang chịu áp lực lớn nhất do phụ thuộc nhiều vào dòng tiền tự có của người mua.
Giá Nhà Riêng Và Nhà Phố TP.HCM Đang Điều Chỉnh Rõ Rệt
Theo ghi nhận thực tế từ thị trường, giá nhà riêng tại nhiều khu vực TP.HCM đã bắt đầu giảm đáng kể trong quý II/2026.
Tại các quận trung tâm và cận trung tâm như quận 1, quận 3, quận 10, Bình Thạnh, Phú Nhuận hay Tân Bình, mức điều chỉnh phổ biến khoảng 3 – 8%.
Trong khi đó, các khu vực ven đô và ngoại thành như Gò Vấp, Bình Chánh, Nhà Bè, quận 12 hay quận 9 cũ ghi nhận mức giảm mạnh hơn, dao động từ 5 – 12%.
Phân khúc nhà phố cũng diễn biến tương tự khi giá bán tại khu vực nội thành giảm khoảng 5 – 10%, còn vùng ven giảm khoảng 6 – 8%.
Điều này cho thấy người bán đang dần chấp nhận thực tế thị trường để tăng khả năng thanh khoản thay vì neo giá cao như giai đoạn trước.
Thanh Khoản Thị Trường Suy Yếu Khiến Người Mua Càng Thận Trọng
Theo nhiều chuyên gia bất động sản, sự giảm tốc của toàn thị trường đang tác động trực tiếp đến phân khúc nhà riêng và nhà phố.
Nếu trước đây người mua thường xuống tiền nhanh vì lo ngại giá tiếp tục tăng thì hiện nay tâm lý đã thay đổi hoàn toàn.
Khách hàng bắt đầu dành nhiều thời gian khảo sát, so sánh giá và thương lượng kỹ hơn trước khi quyết định mua bất động sản.
Ngoài ra, lãi suất vay, chi phí tài chính và việc kiểm soát tín dụng thận trọng cũng khiến nhu cầu sử dụng đòn bẩy tài chính giảm mạnh.
Đây là lý do khiến sức mua trên thị trường nhà phố và nhà riêng suy yếu rõ rệt trong thời gian gần đây.
Nhà Phố Không Còn Hấp Dẫn Như Trước?
Một trong những nguyên nhân khiến phân khúc này gặp khó là hiệu quả khai thác cho thuê đang giảm mạnh.
Hiện tỷ suất sinh lời từ cho thuê nhà phố, nhà riêng tại TP.HCM chỉ dao động khoảng 2% mỗi năm, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng của nhà đầu tư.
Trong khi đó, chi phí sửa chữa, bảo trì và nguy cơ bỏ trống ngày càng tăng khiến lợi thế “vừa ở vừa kinh doanh” không còn hấp dẫn như giai đoạn trước.
Ngoài ra, sự cạnh tranh mạnh từ căn hộ cao cấp và các khu đô thị hiện đại cũng đang làm thay đổi hành vi của người mua.
Người Trẻ Dần Chuyển Sang Căn Hộ Và Khu Đô Thị Đồng Bộ
Nếu trước đây sở hữu nhà đất nội thành được xem là mục tiêu hàng đầu thì hiện nay nhiều người trẻ bắt đầu ưu tiên chất lượng sống và khả năng cân đối tài chính.
Với cùng một mức tiền, không ít khách hàng lựa chọn căn hộ hoặc nhà ở trong các khu đô thị đồng bộ thay vì mua nhà trong hẻm sâu nội thành.
Các yếu tố như chỗ đỗ xe, không gian xanh, tiện ích nội khu, an ninh và hạ tầng đồng bộ ngày càng được người mua đặt lên hàng đầu.
Điều này khiến phân khúc nhà riêng lẻ tại nhiều khu vực mất dần lợi thế cạnh tranh.
Nhà Phố Vị Trí Tốt Vẫn Có Giá Trị Dài Hạn
Dù thị trường đang điều chỉnh, giới chuyên môn cho rằng nhà phố và nhà riêng vẫn là loại hình có giá trị tích lũy tài sản tốt trong dài hạn nhờ lợi thế sở hữu đất và nguồn cung hữu hạn.
Đặc biệt, các sản phẩm có vị trí đẹp, pháp lý minh bạch, hẻm rộng, khả năng khai thác kinh doanh thực tế cao vẫn duy trì thanh khoản tốt hơn mặt bằng chung.
Ngược lại, những tài sản bị đẩy giá quá cao so với giá trị sử dụng thực tế nhiều khả năng sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm giá trong thời gian tới để phù hợp hơn với sức mua của thị trường.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh, người mua hiện không còn chạy theo tâm lý “sợ mất cơ hội” mà ưu tiên tính thực tế, hiệu quả khai thác và giá trị sử dụng thật của bất động sản.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
