Khi quỹ đất nội đô BĐS TP.HCM dần cạn kiệt đẩy giá căn hộ chạm ngưỡng 109 triệu đồng/m2, các khu vực vệ tinh như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu không chỉ đơn thuần là vùng lân cận mà đã chính thức trở thành “van điều tiết” sống còn cho toàn bộ thị trường.
Mặt bằng giá BĐS TP.HCM thiết lập kỷ lục mới
Thị trường BĐS TP.HCM bước vào quý I/2026 với những con số gây kinh ngạc. Theo báo cáo từ JLL Việt Nam, phân khúc căn hộ cao cấp tại TP.HCM đã thiết lập mặt bằng giá mới ở mức 4.148 USD/m2 (tương đương khoảng 109 triệu đồng/m2), tăng 7,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại khu vực lõi trung tâm, dữ liệu từ Knight Frank còn cho thấy sự khan hiếm trầm trọng khi giá chào bán tăng 11,8%, mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.
Sự tăng giá này không chỉ diễn ra cục bộ. Sau khi sáp nhập và mở rộng không gian đô thị, giá căn hộ sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt khoảng 3.900 USD/m2. Dù thanh khoản trên thị trường sơ cấp có sự cải thiện rõ rệt nhưng thị trường thứ cấp đang có dấu hiệu chững lại do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước mặt bằng giá mới quá cao.
Vùng vệ tinh: Trọng tâm điều tiết nguồn cung
Trong bối cảnh nội đô “đói” sản phẩm vừa túi tiền, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đang đóng vai trò then chốt trong việc cân bằng cán cân cung – cầu.
- Bình Dương: Tiếp tục là động lực chính khi chiếm gần 60% nguồn cung mở mới (khoảng 2.200 căn). Dù định vị ở phân khúc trung cấp, giá căn hộ tại đây cũng không nằm ngoài đà tăng chung, đạt mức trung bình 56 triệu đồng/m2, thậm chí một số dự án trọng điểm đã vượt ngưỡng 70 triệu đồng/m2.
- Bà Rịa – Vũng Tàu: Ghi nhận sự sôi động từ các dự án ven biển quy mô lớn như Blanca City (Sun Group) và Maison Grand (Phú Mỹ). Đây là những điểm sáng giúp đa dạng hóa sản phẩm từ nghỉ dưỡng đến nhà ở thực.
Đáng chú ý, các dự án dự kiến bàn giao trong năm 2026 như Sunshine Sky City (TP.HCM), Green Tower (Bình Dương) và Maison Grand sẽ bổ sung hàng ngàn căn hộ, kỳ vọng giải tỏa cơn khát nhà ở cho người dân ngay từ cuối quý II.
Nghịch lý giá bán: Tại sao không thể giảm?
Nhiều kỳ vọng về việc mở rộng thị trường BĐS sẽ kéo giảm mặt bằng giá chung, nhưng thực tế lại chứng minh điều ngược lại. Các chuyên gia tài chính từ Avison Young phân tích rằng chi phí phát triển dự án đang bị đội lên bởi nhiều yếu tố:
- Bảng giá đất mới: Tiền sử dụng đất tại một số khu vực tăng tới 26%.
- Chi phí xây dựng: Giá vật liệu biến động tăng từ 3-5% do ảnh hưởng của tình hình địa chính trị thế giới.
- Định vị phân khúc: Để đảm bảo biên lợi nhuận trước chi phí đầu vào cao, các chủ đầu tư buộc phải đẩy sản phẩm lên phân khúc cao cấp hoặc hạng sang.
Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Knight Frank Việt Nam, nhận định đà tăng giá này mang tính cấu trúc. Đến cuối năm 2027, dự kiến thị trường mở rộng có thêm 50.000 căn, nhưng phần lớn nguồn cung từ lõi TP.HCM vẫn sẽ là cao cấp, trong khi các sản phẩm bình dân sẽ dồn về các khu vực vệ tinh.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
