Dòng vốn tín dụng đang trở thành “nút thắt sống còn” của thị trường BĐS, và những đề xuất mới từ Hiệp hội BĐS TP.HCM được kỳ vọng sẽ tạo ra bước ngoặt lớn, giúp doanh nghiệp thoát khỏi tình trạng khát vốn kéo dài.
Thực trạng: Doanh nghiệp khó tiếp cận vốn vì quy định thiếu thực tiễn
Theo HoREA, một số quy định tại Thông tư 39/2016 (được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 06/2023) đang trở thành rào cản lớn đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư.
Đáng chú ý:
- Không cho vay để góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp chưa niêm yết
- Hạn chế cho vay nhằm mục đích “bù đắp tài chính”
- Quy định chưa đồng bộ với Luật Đầu tư và thực tiễn triển khai dự án
Trong khi đó, thực tế cho thấy:
- Hơn 1 triệu doanh nghiệp đang hoạt động
- Chỉ khoảng 0,16% là doanh nghiệp niêm yết
- Ngành bất động sản chỉ có khoảng vài chục doanh nghiệp lên sàn
Điều này đồng nghĩa với việc phần lớn doanh nghiệp bị hạn chế tiếp cận tín dụng, dù có dự án và phương án kinh doanh khả thi.
Những “điểm nghẽn” lớn đang kìm hãm thị trường
1. Hạn chế cho vay góp vốn – gây bất bình đẳng
Quy định không cho vay để góp vốn vào doanh nghiệp chưa niêm yết bị đánh giá là thiếu công bằng, bởi:
- Doanh nghiệp chưa niêm yết chiếm đa số nền kinh tế
- Nhiều doanh nghiệp vẫn hoạt động minh bạch, hiệu quả
Việc áp dụng cứng nhắc khiến dòng vốn bị “tắc nghẽn” ngay từ giai đoạn đầu tư.
2. Cấm “bù đắp tài chính” – không phù hợp thực tế BĐS
Trong lĩnh vực BĐS, doanh nghiệp thường:
- Tự bỏ vốn để đền bù, giải phóng mặt bằng
- Chiếm khoảng 15–20% tổng mức đầu tư
Sau đó mới vay vốn để triển khai xây dựng. Tuy nhiên, quy định hiện hành lại không cho phép vay để “bù đắp” phần vốn đã chi, khiến:
- Doanh nghiệp thiếu dòng tiền
- Dự án bị chậm tiến độ hoặc đình trệ
3. Thiếu đồng bộ pháp lý với Luật Đầu tư
Một số quy định chưa thống nhất với quy định hiện hành khi:
- Nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất
- Đã được chấp thuận chủ trương đầu tư
Nhưng vẫn gặp khó khăn khi vay vốn triển khai dự án, gây lãng phí nguồn lực và cơ hội phát triển.
Kiến nghị: Sửa đổi để khơi thông dòng vốn
HoREA đề xuất:
- Bãi bỏ quy định hạn chế cho vay góp vốn
- Gỡ bỏ quy định cứng nhắc về “bù đắp tài chính”
- Sửa đổi các điều khoản chưa đồng bộ pháp luật
- Xây dựng thông tư mới thay thế toàn diện Thông tư 39
Mục tiêu là tạo ra môi trường tín dụng minh bạch, công bằng và phù hợp thực tế.
Tác động nếu chính sách được điều chỉnh
Nếu các kiến nghị được thông qua, thị trường có thể ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực:
Đối với doanh nghiệp:
- Dễ tiếp cận vốn hơn
- Tăng tốc triển khai dự án
- Cải thiện dòng tiền và năng lực tài chính
Đối với thị trường BĐS:
- Nguồn cung được cải thiện
- Giảm áp lực tồn kho và đình trệ dự án
- Tạo hiệu ứng lan tỏa sang các ngành liên quan
Đối với nền kinh tế:
- Thúc đẩy tăng trưởng
- Tăng hiệu quả sử dụng vốn
- Hỗ trợ mục tiêu phát triển giai đoạn 2026 trở đi
Cảnh báo rủi ro: Nới tín dụng phải đi kèm kiểm soát
Dù mở rộng tín dụng là cần thiết, HoREA cũng nhấn mạnh nguy cơ:
- Gia tăng nợ xấu nếu thẩm định lỏng lẻo
- Phát sinh “quan hệ sân sau”, cấp tín dụng không minh bạch
- Định giá tài sản bảo đảm thiếu chính xác
Đặc biệt, theo quy định mới tại Luật Các tổ chức tín dụng 2024, việc cho vay không cần tài sản bảo đảm có thể tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận vốn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu thiếu kiểm soát.
Góc nhìn chuyên gia tài chính – BĐS
Việc sửa đổi chính sách tín dụng là bước đi tất yếu trong bối cảnh thị trường đang cần “bơm vốn đúng chỗ”. Tuy nhiên, điều quan trọng không chỉ là nới lỏng, mà là:
- Nới có chọn lọc
- Kiểm soát rủi ro chặt chẽ
- Ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng
Một hệ thống tín dụng hiệu quả không chỉ giúp doanh nghiệp sống sót mà còn tạo nền tảng phát triển bền vững cho toàn thị trường
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
