Nhu cầu thuê nhà tăng mạnh ngay từ đầu năm 2026, nhưng giá thuê lại không tăng tương ứng. Thậm chí, ở một số khu vực, giá còn điều chỉnh giảm nhẹ. Đây là nghịch lý khiến nhiều nhà đầu tư cho thuê băn khoăn: Thị trường đang phục hồi hay đang tái cấu trúc?
TP.HCM chiếm 50% mức độ quan tâm bất động sản cả nước
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, bước sang năm 2026, mức độ quan tâm đến bất động sản tại TP.HCM tăng mạnh và chiếm tới 50% tổng lượng tìm kiếm toàn quốc.
Riêng trong tháng 1/2026:
- Mức độ quan tâm bất động sản cho thuê tại TP.HCM tăng 60% so với cùng kỳ 2025
- Lượng tin đăng tăng 45%
- Phòng trọ cho thuê tăng 130%
- Chung cư cho thuê tăng 52%
- Nhà riêng cho thuê tăng 50%
Con số cho thấy cầu đang quay trở lại rất rõ nét, đặc biệt ở phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.
Tuy nhiên, điều đáng chú ý là mặt bằng giá rao thuê phổ biến vẫn ít biến động so với các quý trước.
Vì sao cầu tăng nhưng giá chưa tăng?
1. Nguồn cung cho thuê đang dồi dào hơn bao giờ hết
Sau hai năm thị trường mua bán chững lại, nhiều nhà đầu tư thay đổi chiến lược:
- Thay vì chờ tăng giá để bán
- Họ chuyển sang khai thác cho thuê để đảm bảo dòng tiền
Điều này làm nguồn cung cho thuê tăng mạnh.
Không còn tình trạng khan hiếm cục bộ như giai đoạn sốt nóng trước đây, thị trường hiện nay đang ở trạng thái cung – cầu cân bằng hơn. Khi nguồn cung đủ lớn, áp lực tăng giá sẽ bị hạn chế.
Đặc biệt tại các khu vực trung tâm, nhiều mặt bằng kinh doanh vẫn chưa có khách thuê dù đã qua cao điểm cuối năm. Điều này cho thấy nhu cầu tăng nhưng không đủ mạnh để hấp thụ toàn bộ nguồn cung hiện hữu.
2. Cầu tăng nhưng tập trung ở phân khúc phổ thông
Một yếu tố quan trọng khác là cơ cấu nhu cầu.
Phần lớn lượng tìm kiếm tăng mạnh ở:
- Phòng trọ giá rẻ
- Chung cư tầm trung
- Nhà riêng diện tích nhỏ
Đây là nhóm sản phẩm phục vụ:
- Người lao động
- Sinh viên
- Hộ gia đình trẻ
Đặc điểm của phân khúc này là rất nhạy cảm với thu nhập. Người thuê có ngân sách giới hạn, nên chủ nhà khó tăng giá mạnh nếu không muốn mất khách.
Nói cách khác, cầu tăng nhưng không phải cầu cao cấp, mà là cầu ở thực – cầu tiết kiệm.
Vì vậy, dư địa tăng giá bị giới hạn.
3. Kinh tế phục hồi nhưng chưa đủ tạo “cú hích” giá thuê
Bức tranh vĩ mô đầu năm 2026 có nhiều tín hiệu tích cực:
- Doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng 9%
- Số doanh nghiệp thành lập mới và quay lại hoạt động tăng 45,6%
- Chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 21%
Tuy nhiên, lãi suất vay mua nhà vẫn từ 9%/năm trở lên.
Điều này dẫn đến hai tác động trái chiều:
- Người chưa đủ tài chính để mua nhà tiếp tục thuê → cầu thuê tăng
- Nhưng chi phí vốn cao khiến đầu tư mở rộng kinh doanh thận trọng → mặt bằng thương mại chưa tăng giá
Thị trường vì thế rơi vào trạng thái “ổn định có kiểm soát”, chứ chưa bước vào chu kỳ tăng giá diện rộng.
4. Thị trường đang tái định giá sau giai đoạn sốt
Giai đoạn 2021–2023, giá thuê tại một số khu vực bị đẩy lên cao do kỳ vọng phục hồi nhanh sau dịch.
Hiện nay, thị trường đang tự điều chỉnh về mức hợp lý hơn.
Chủ nhà buộc phải:
- Giữ giá cạnh tranh
- Linh hoạt thời gian thanh toán
- Hỗ trợ nội thất
- Miễn giảm tháng đầu
Thay vì tăng giá, nhiều chủ nhà chọn chiến lược lấp đầy phòng để tối ưu dòng tiền.
Trong đầu tư cho thuê, tỷ lệ lấp đầy ổn định quan trọng hơn mức giá cao nhưng trống phòng dài hạn.
5. Góc nhìn tài chính: Lợi suất cho thuê mới là yếu tố quyết định
Giá thuê không tăng không đồng nghĩa thị trường xấu.
Thực tế, khi giá mua bất động sản đã tăng mạnh trong các năm trước, lợi suất cho thuê bị thu hẹp. Việc giá thuê đi ngang giúp thị trường ổn định và tránh rủi ro bong bóng giá.
Nhà đầu tư hiện nay quan tâm nhiều hơn đến:
- Tỷ suất lợi nhuận ròng
- Dòng tiền thực nhận
- Tỷ lệ trống phòng
- Khả năng tăng giá dài hạn
Thị trường đang chuyển từ đầu cơ tăng giá sang đầu tư dòng tiền bền vững.
Dự báo thị trường cho thuê 2026: Tăng trưởng ổn định, không bùng nổ
Trong ngắn hạn, giá thuê tại TP.HCM được dự báo:
- Ít biến động mạnh
- Tăng nhẹ ở khu vực có hạ tầng tốt, gần khu công nghiệp, trường đại học
- Cạnh tranh gay gắt ở phân khúc trung tâm thương mại
Nếu lãi suất giảm trong nửa cuối năm 2026, một phần người thuê có thể chuyển sang mua nhà, làm cầu thuê chững lại.
Do đó, thị trường cho thuê nhiều khả năng duy trì trạng thái cân bằng thay vì bùng nổ.
Kết luận: Cầu tăng nhưng thị trường đã trưởng thành hơn
Nhu cầu thuê nhà tăng mạnh đầu năm 2026 là tín hiệu tích cực cho kinh tế đô thị. Tuy nhiên, giá không tăng theo vì:
- Nguồn cung dồi dào
- Cầu tập trung ở phân khúc phổ thông
- Thu nhập người thuê giới hạn
- Lãi suất còn cao
- Thị trường đang tái cấu trúc theo hướng bền vững
Thị trường cho thuê TP.HCM hiện không còn là cuộc chơi của tăng giá ngắn hạn, mà là cuộc chơi của dòng tiền ổn định và quản trị tài sản hiệu quả.
Đối với nhà đầu tư thông minh, đây không phải giai đoạn để “đẩy giá”, mà là thời điểm để tối ưu vận hành và giữ tỷ lệ lấp đầy cao nhất.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
