Việc TPHCM chính thức triển khai bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026 không chỉ là một điều chỉnh kỹ thuật hành chính, mà là bước ngoặt lớn tác động trực tiếp đến người dân, nhà đầu tư và toàn bộ thị trường bất động sản sau sáp nhập. Giá đất Nhà nước đang tiến gần hơn bao giờ hết với giá thị trường, buộc các chủ thể phải tính toán lại chiến lược tài chính – đầu tư trong giai đoạn tới.
Bảng giá đất mới TPHCM áp dụng từ 1/1/2026 có gì khác?
Ngày 26/12/2025, HĐND TPHCM đã thông qua Nghị quyết 87/2025, quy định bảng giá đất lần đầu áp dụng thống nhất trên toàn địa bàn TPHCM mới, bao gồm các khu vực TPHCM cũ, Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ.
Theo chỉ đạo của UBND TPHCM, toàn bộ sở, ban, ngành và 168 phường, xã, đặc khu có trách nhiệm triển khai đồng bộ bảng giá này, đảm bảo thống nhất trong tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, hỗ trợ và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
Điểm đáng chú ý là bảng giá đất mới được xây dựng trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, với tư duy tiếp cận sát thị trường hơn, hạn chế khoảng cách kéo dài nhiều năm giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế.
Chỉ còn 5 trường hợp áp dụng bảng giá đất trực tiếp
Theo quy định mới, dù Luật Đất đai 2024 liệt kê 12 trường hợp áp dụng bảng giá đất, nhưng Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội đã giới hạn lại chỉ còn 5 trường hợp áp dụng trực tiếp bảng giá đất.
Bảy trường hợp còn lại sẽ được xác định theo phương thức:
Bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất
Điều này khiến hệ số điều chỉnh trở thành yếu tố then chốt ảnh hưởng đến chi phí đất đai của người dân và doanh nghiệp. Hiện TPHCM đang xây dựng dự án xác định hệ số điều chỉnh cho hơn 11.000 tuyến đường, dự kiến ban hành chậm nhất trước ngày 1/7/2026.
Giá đất khu vực TPHCM cũ: Đi ngang là chủ đạo
Tại khu vực TPHCM cũ, bảng giá đất mới ghi nhận mức điều chỉnh khá “điềm tĩnh”. Giá đất ở tăng với hệ số từ 1 đến 1,65 lần so với bảng giá 2024, tập trung ở một số tuyến đường đặc thù.
Các tuyến trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi vẫn giữ mức giá cao nhất khoảng 687 triệu đồng/m2, gần như không thay đổi. Ở chiều ngược lại, những khu vực đặc thù như xã đảo, vùng xa vẫn duy trì mức giá thấp, khoảng 2,3 triệu đồng/m2.
Việc biên độ tăng không lớn phản ánh thực tế: bảng giá đất TPHCM cũ đã được điều chỉnh liên tục trong nhiều năm, tương đối sát thị trường, nên dư địa tăng không còn nhiều. Cách làm này cũng giúp hạn chế tác động đến chi phí sinh hoạt và hoạt động kinh doanh tại khu vực lõi đô thị.
Bình Dương cũ: Khu vực tăng giá mạnh nhất sau sáp nhập
Nếu TPHCM cũ “đi ngang”, thì Bình Dương cũ chính là tâm điểm tăng giá trong bảng giá đất mới. Hệ số tăng giá đất ở tại nhiều tuyến đường dao động từ 1 đến hơn 8 lần so với bảng giá 2024.
Một số tuyến trước đây có giá Nhà nước rất thấp nay được điều chỉnh mạnh để tiệm cận thực tế. Có nơi bảng giá cũ chỉ 780.000 đồng/m2, nay tăng lên hơn 6 triệu đồng/m2. Đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất – kinh doanh cũng ghi nhận mức tăng mạnh.
Nguyên nhân chính là do bảng giá đất Bình Dương trước sáp nhập chênh lệch quá lớn so với giá giao dịch, có nơi giá thị trường cao gấp hơn 10 lần bảng giá Nhà nước, gây khó khăn trong bồi thường và thu nghĩa vụ tài chính.
Bà Rịa – Vũng Tàu cũ: Điều chỉnh mạnh nhưng có kiểm soát
Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ cũng ghi nhận mức tăng giá đất đáng kể, với hệ số từ 1,7 đến hơn 4 lần. Giá đất cao nhất đạt gần 150 triệu đồng/m2 tại các tuyến ven biển trung tâm Vũng Tàu, tiêu biểu là đường Thùy Vân – trục du lịch, dịch vụ trọng điểm.
Tuy nhiên, do mặt bằng giá trước đây đã ở mức tương đối cao, nên mức tăng không “đột biến” như Bình Dương. Các khu vực nông thôn, vùng xa, hạ tầng chưa hoàn chỉnh vẫn giữ giá thấp hơn nhiều so với trung tâm du lịch.
Tác động đến người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp
Việc triển khai bảng giá đất mới sẽ tạo ra nhiều tác động đa chiều:
Người dân cần chuẩn bị tâm lý về nghĩa vụ tài chính khi làm thủ tục đất đai, nhất là tại các khu vực vừa điều chỉnh mạnh.
Nhà đầu tư bất động sản buộc phải tính lại bài toán chi phí đất, biên lợi nhuận và thời gian triển khai dự án, đặc biệt ở Bình Dương và Vũng Tàu cũ.
Doanh nghiệp sản xuất, logistics và dịch vụ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng đổi lại là sự minh bạch và nhất quán trong chính sách.
Về dài hạn, bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn, hạn chế đầu cơ dựa vào chênh lệch giá Nhà nước – thị trường.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
