Từ ngày 1/1/2026, hàng loạt chính sách quan trọng về đất đai chính thức có hiệu lực, đánh dấu bước chuyển lớn trong công tác quản lý, định giá và sử dụng đất tại Việt Nam. Những thay đổi này không chỉ tác động trực tiếp đến người dân có nhu cầu mua bán, chuyển mục đích sử dụng đất, mà còn ảnh hưởng sâu rộng tới thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.
Việc nắm rõ các quy định mới là yếu tố then chốt giúp người dân chủ động tài chính, tránh rủi ro pháp lý và tận dụng tốt các chính sách ưu đãi.
Áp dụng bảng giá đất mới: Giá đất sẽ được cập nhật hằng năm
Một trong những thay đổi căn bản và có tác động lớn nhất là việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024. Theo đó, hệ thống bảng giá đất ban hành theo Luật Đất đai 2013 chính thức hết hiệu lực từ ngày 31/12/2025.
Từ năm 2026, bảng giá đất sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, công bố và áp dụng hằng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đây. Giá đất được xây dựng chi tiết đến từng vị trí, từng thửa đất, tiệm cận hơn với giá thị trường.
Cách tiếp cận mới này nhằm xóa bỏ tình trạng chênh lệch lớn giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, đồng thời hạn chế cơ chế “hai giá” vốn tồn tại trong nhiều năm, gây khó khăn cho cả người dân lẫn doanh nghiệp.
Giảm mạnh tiền chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư
Một chính sách được đông đảo người dân quan tâm là giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Theo quy định mới có hiệu lực từ 1/1/2026, người sử dụng đất chỉ phải nộp:
- 30% chênh lệch tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở
- 50% chênh lệch đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức
So với quy định trước đây, mức thu này giảm tới 70%, giúp giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho người dân có nhu cầu hợp thức hóa đất ở.
Tuy nhiên, chính sách ưu đãi chỉ áp dụng cho một số trường hợp cụ thể như đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp gắn liền với đất ở trong cùng thửa, hoặc có nguồn gốc đất vườn, ao nhưng đã tách thửa trước thời điểm luật định. Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng một lần trên một thửa đất.
Thu hồi đất khi đạt trên 75% thỏa thuận: Thay đổi lớn trong triển khai dự án
Một điểm mới đáng chú ý khác là quy định về thu hồi đất khi đã đạt được mức đồng thuận cao.
Theo chính sách mới, trong trường hợp dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất, nhưng không thể hoàn tất thỏa thuận với phần còn lại, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể xem xét, quyết định thu hồi phần diện tích đất chưa thỏa thuận để giao đất hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư.
Quy định này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ tình trạng “dự án treo” kéo dài do vướng một vài hộ dân, đồng thời đẩy nhanh tiến độ các dự án phát triển kinh tế – xã hội, khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế.
Tác động đến người dân và thị trường bất động sản
Nhìn tổng thể, các chính sách đất đai mới từ năm 2026 cho thấy định hướng minh bạch hóa giá đất, giảm gánh nặng tài chính cho người dân và tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho doanh nghiệp.
Với người dân, đây là cơ hội để hợp thức hóa đất ở với chi phí thấp hơn, nhưng cũng đòi hỏi sự chủ động trong việc cập nhật thông tin và tính toán thời điểm thực hiện các thủ tục đất đai.
Với thị trường bất động sản, việc bảng giá đất tiệm cận thị trường sẽ làm tăng tính minh bạch, song cũng có thể khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng lên trong trung hạn. Những dự án có pháp lý rõ ràng, quỹ đất sạch và định hướng phát triển dài hạn sẽ có lợi thế rõ rệt.
Kết luận
Từ ngày 1/1/2026, chính sách đất đai bước sang một giai đoạn mới với nhiều thay đổi mang tính nền tảng. Đây vừa là cơ hội, vừa là thách thức đối với người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản.
Việc hiểu đúng, áp dụng đúng và chủ động thích ứng với các quy định mới sẽ là yếu tố quyết định giúp hạn chế rủi ro và tận dụng tốt các chính sách trong bối cảnh thị trường đang dần bước vào chu kỳ phát triển mới.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
