Nếu cách xác định giá đất không hợp lý, mỗi dự án bất động sản có thể phải tăng giá bán thêm 20–30 triệu đồng/m² chỉ để… không lỗ. Và đó chính là mối lo mà TP.HCM đang chủ động xử lý trước khi bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026.
Khi bảng giá đất có thể khiến giá nhà đội lên hàng chục triệu mỗi mét vuông
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, hiện có hai cách tính giá đất khi triển khai dự án:
- Giá đất cụ thể (được định giá cho từng dự án, theo thị trường)
- Bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh
Tuy nhiên, với nhiều dự án đô thị mới, hỗn hợp hoặc có tuyến đường nội bộ chưa hình thành, hệ số điều chỉnh không phản ánh đúng chi phí thực tế. Điều này dẫn đến:
- Giá đất tính nghĩa vụ tài chính cao bất thường
- Doanh nghiệp buộc phải đẩy giá bán căn hộ lên để không lỗ
- Người mua nhà trở thành đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất
Minh họa bài toán chi phí: Giá nhà phải tăng ít nhất 20 triệu/m²
Ví dụ tại Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức):
| Chỉ tiêu | Giá trị thực tế | Nếu áp dụng giá đất nhân hệ số |
| Giá đất tính theo bảng giá + hệ số | – | ~80 triệu/m² |
| Giá bán căn hộ trung bình | ~50 triệu/m² | Phải tăng lên trên 70 triệu/m² mới không lỗ |
Một trường hợp khác tại Đặng Công Bỉnh (Hóc Môn):
| Chỉ tiêu | Giá trị hiện tại | Nếu áp dụng hệ số |
| Giá đất sau điều chỉnh | – | ~37 triệu/m² |
| Giá bán căn hộ hiện nay | ~40 triệu/m² | Phải tăng lên 70 triệu/m² để bù chi phí |
Như vậy, nếu cơ chế tính giá đất thiếu linh hoạt, giá nhà sẽ bị đội lên gấp rưỡi, khiến nỗ lực kéo giảm giá nhà ở đô thị trở nên vô nghĩa.
TP.HCM kiến nghị gì để giữ ổn định thị trường?
Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất:
- Áp dụng giá đất cụ thể cho các dự án có quy mô tối thiểu:
- Từ 2 ha trở lên tại Hà Nội và TP.HCM
- Từ 5 ha trở lên tại các đô thị trực thuộc Trung ương
- Từ 10 ha trở lên tại các tỉnh
- Từ 2 ha trở lên tại Hà Nội và TP.HCM
- Áp dụng với dự án hỗn hợp, có tuyến đường nội bộ mới chưa có trong bảng giá
- Cho phép HĐND cấp tỉnh quy định chi tiết các trường hợp đặc thù tại địa phương
Đây là hướng đi đảm bảo:
- Hài hòa lợi ích Nhà nước – Doanh nghiệp – Người dân
- Không tạo cú sốc giá nhà
- Không cản trở đầu tư, đặc biệt các dự án nhà ở thương mại, nhà ở vừa túi tiền
Thực tế thị trường: Đa số dự án quy mô nhỏ, cần cơ chế linh hoạt
Thống kê hơn 300 dự án thí điểm theo Nghị quyết 171/2024 cho thấy:
- Phần lớn diện tích dưới 2 ha
- Nếu cứ áp dụng hệ số điều chỉnh cứng nhắc → phí đất đội lên → giá bán tăng mạnh
TP.HCM cho rằng định giá đất cụ thể theo thị trường phù hợp với thực tế hơn, từ đó:
- Kéo giảm giá nhà
- Mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho người dân đô thị
- Giữ thị trường bất động sản ổn định – phát triển bền vững
Kết luận: Chính sách giá đất cần đồng hành cùng mục tiêu nhà ở hợp túi tiền
Đất là đầu vào quan trọng nhất của bất động sản. Vì vậy, một cơ chế xác định giá đất hợp lý là chìa khóa để:
- Ngăn giá nhà tăng ngoài tầm kiểm soát
- Hỗ trợ doanh nghiệp phát triển dự án hiệu quả
- Đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở của người dân
TP.HCM đang nỗ lực tìm lời giải cân bằng để thị trường phát triển nhưng không đánh đổi an sinh.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
