Chính phủ vừa trình Quốc hội dự thảo Nghị quyết quy định về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn khi thi hành Luật Đất đai. Điểm đáng chú ý nhất: áp dụng bảng giá đất cho từng loại đất, khu vực, vị trí để tính nghĩa vụ tài chính và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thay vì xác định giá đất cụ thể như trước.
Đây được xem là một trong những bước cải cách quan trọng nhất kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhằm minh bạch hóa giá đất, kiểm soát thị trường, giảm tiêu cực và rút ngắn thủ tục hành chính.
Tại sao lại thay giá đất cụ thể bằng bảng giá đất?
Theo dự thảo, giá đất để tính tiền bồi thường, tái định cư và nghĩa vụ tài chính sẽ dựa trên bảng giá đất kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất.
Cách làm này giúp:
- Thống nhất cách tính trên toàn quốc, tránh tình trạng mỗi dự án, mỗi địa phương áp giá khác nhau.
- Minh bạch, dễ tính toán, giảm khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá thị trường.
- Hạn chế thao túng giá đất trong đấu giá, định giá, góp phần ngăn tiêu cực và thất thoát ngân sách.
- Tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường.
Chi tiết về cách tính theo bảng giá đất mới
Dự thảo quy định:
- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được xác định dựa trên:
- Bảng giá đất
- Hệ số điều chỉnh giá đất
- Tỷ lệ tính tiền tương ứng với loại đất và hình thức sử dụng đất
- Bảng giá đất
- Khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường sẽ căn cứ theo giá đất trong bảng giá và hệ số điều chỉnh, đồng thời có chính sách hỗ trợ bổ sung để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất.
Tác động của chính sách mới đối với thị trường
Việc áp dụng bảng giá đất thay cho giá đất cụ thể sẽ tạo ra sự bình ổn giá đất, giúp Nhà nước định hướng thị trường bất động sản, thay vì bị động chạy theo biến động thị trường.
Đối với doanh nghiệp, việc định giá rõ ràng giúp:
- Tính toán chi phí đầu tư chính xác hơn.
- Giảm rủi ro pháp lý khi xác định nghĩa vụ tài chính.
- Đẩy nhanh tiến độ dự án vì không phải chờ xác định giá đất cụ thể kéo dài nhiều tháng.
Đối với người dân, đặc biệt là các hộ bị thu hồi đất, việc bồi thường theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh rõ ràng sẽ giảm khiếu nại, tạo sự đồng thuận trong công tác giải phóng mặt bằng.
Bổ sung 3 trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất
Bên cạnh nội dung về bảng giá đất, Chính phủ cũng đề xuất bổ sung 3 trường hợp thu hồi đất mới, bao gồm:
- Dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế — nhằm tạo điều kiện cho các dự án quy mô lớn, mang tính động lực phát triển kinh tế – xã hội.
- Dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất — cho phép Nhà nước thu hồi phần còn lại để tránh dự án treo, lãng phí đất đai.
- Thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán dự án BT hoặc cho thuê tiếp — nhằm thống nhất với quy định đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).
Ý nghĩa chính sách: Tăng tính chủ động của Nhà nước, giảm rủi ro cho thị trường
Việc chuyển từ giá đất cụ thể sang bảng giá đất là một bước đi mạnh mẽ thể hiện quyền chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Đồng thời, đây cũng là công cụ hữu hiệu để Nhà nước định hướng phát triển đô thị, hỗ trợ đầu tư công và hạn chế đầu cơ, đẩy giá đất ảo.
Chính sách này nếu được thông qua sẽ tác động trực tiếp đến tất cả các bên:
- Nhà đầu tư → rõ ràng chi phí, giảm rủi ro.
- Người dân → đảm bảo quyền lợi khi thu hồi, bồi thường.
- Nhà nước → kiểm soát thị trường hiệu quả hơn.
Kết luận
Đề xuất áp dụng bảng giá đất cho từng loại đất, khu vực, vị trí là một cải cách lớn trong công tác quản lý giá đất tại Việt Nam. Nếu được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 10, chính sách này sẽ mở đường cho một thị trường đất đai minh bạch, ổn định và công bằng hơn.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
